Sådan får du en ny førstesal

Før du kan få en ny førstesal, så er der en række ting, du skal have på plads. Er førstesalen en god løsning for dig, har du lov til at lave en ny førstesal, og hvordan skal den se ud? Hvad siger naboerne? Og hvad koster en ny førstesal overhovedet?
Vi guider dig i gang her. 

En ung børnefamilie, der havde overvejet en tilbygning i stueplan, kontaktede Arkitekt Rune Ager Brund. Han tegnede i stedet et forslag en ny førstesal, som sikrede at deres udearealer blev bevaret. KLIK på billedet for at læse hele historien og se alle billederne af projektet.

Hvornår er det en god idé at bygge ny førstesal?

Som oftest er det pladsmangel og et ønske om at blive boende i et bestemt kvarter, der er hovedårsagen til at bygge en 1. sal oven på det eksisterende hus. De indledende overvejelser vil typisk koncentrere sig om, hvad der bedst kan betale sig: at bygge huset ud med en tilbygning eller etablere en helt ny etage, hvilket er to meget forskellige byggeprojekter med hver deres fordele og ulemper.   

Du bør overveje en ny førstesal hvis:

  • Du alligevel skal udskifte taget
  • Du har en smuk udsigt, som du ikke udnytter fuldt ud i dag
  • Din have er lille og egner sig ikke til en tilbygning
  • Dit hus er uden særlige kvaliteter og trænger til et arkitektonisk løft

SE OGSÅ: Kælder, tilbygning eller førstesal?

Tjek konstruktioner og jordbund

Før arkitekten sætter i gang ved tegnebordet, bør du overveje, om førstesalen passer til husets konstruktion og om byggeprojektet kan realiseres inden for dit budget. Prisen og byggeperioden er som udgangspunkt nogenlunde den samme for en tilbygning og en førstesal.

Men hvis husets nuværende konstruktion ikke kan bære en førstesal og skal forstærkes, kan det fordyre projektet betydeligt. Derfor er det vigtigt tidligt i forløbet at få en ingeniør til at lave geotekniske undersøgelser og beregninger af både jordens og konstruktionens bæreevne.

Få styr på regler og love

Det kræver altid en byggetilladelse at etablere en ny tagetage på sit hus. For at blive godkendt af kommunen skal den nye førstesal opfylde en række lovmæssige krav og betingelser.

Først og fremmest skal bygningsreglementet overholdes. Det er fx krav til maksimal bebyggelsesprocent, bygningshøjde og afstand til skel. Derudover skal den nye førstesal overholde lokalplanen. Lokalplanen fastsættes af kommunen og kan fx stille krav om en særlig tagform eller påbyde dig at bruge bestemte materialer.

Du kan selv kontakte kommunen, men det kan være rart at have en arkitekt med på sidelinjen allerede i den indledende dialog. Arkitekten kan lave skyggediagrammer og komme med forslag til et nabovenligt design.

Når du kommer længere i processen, kan arkitekten hjælpe dig med at få den endelige byggetilladelse på plads. Det kræver en hel del dokumentation og papirarbejde, som det kan være svært at få overblik over som boligejer. Dokumenterne kaldes et myndighedsprojekt og består bl.a. af målfaste tegninger.

Hvad koster en ny førstesal?

En ny førstesal i almindelige konstruktioner og materialer på et etplanshus på 120 kvadratmeter koster typisk mellem 1,8 og 2,2 millioner kr., hvis førstesalen er indrettet med værelser og et lille bad/toilet. Men prisen kan variere meget.

Den afhænger bl.a. af dit materialevalg samt hvilke ændringer, der er nødvendige i de eksisterende konstruktioner, og hvilke rum du vil have på 1. salen. Hvis der skal være badeværelse eller køkken stiger prisen betragteligt.

I de fleste tilfælde kan du godt blive boende, mens håndværkerne bygger 1. salen, men du skal være opmærksom på, at det er et stort projekt, der kan tage tid. Er projektet så omfattende, at det kræver en genhusning, skal udgifterne til den dobbelte husleje i byggeperioden lægges oven i byggesummen.  

Kilde: Videncentret Bolius

Dette forslag til en ny førstesal er tegnet af Arkitekt Allan Lorenzen og udnytter beliggenhedens udsigtsforhold til at skabe en førstesal med panoramaudsigt. KLIK på billedet for at se mere fra projektet.

Sådan søger du om dispensation til din nye førstesal

Nogle gange kan lokalplanen eller servitutter, som er tinglyst på dit hus, forhindre dig i at bygge en ny førstesal. Fortvivl ej! Det er ofte muligt at få en dispensation, såfremt du har styr på dokumentationen og de gode argumenter.

  • Send en ansøgning til kommunen, hvor du beskriver, hvilke lovkrav du søger om dispensation fra. Herefter skal du med tegninger og gode argumenter forsøge at overbevise kommunen om, hvorfor du bør have lov til at bygge en førstesal. Husk, at du skal have meget tungtvejende argumenter, fx at huset er meget lille i grundplan, og haven eller grunden er så lille, at en tilbygning vil være umulig.
  • Sørg for at vedlægge gode, visuelle tegninger, der viser, hvordan en eventuel førstesal vil komme til at se ud. Vis, hvordan det kan bygges, uden at det kommer til at skæmme eller forstyrre i området. Arkitekten kan hjælpe dig med tegninger, beskrivelser og skyggediagrammer.  
  • Fortæl dine naboer, at du har sendt en ansøgning til kommunen, og forklar dem, hvorfor du har brug for dispensationen til at bygge en førstesal. Naboerne vil være mere venligt stemte, hvis de har fået forklaringen ansigt til ansigt (og fx hørt, at familien venter deres tredje barn, og det er meget trangt med kun ét soveværelse) i stedet for blot at modtage et brev med posten.

Kilde: Videncentret Bolius

Arkitekt Bjarne Frost har tegnet dette forslag til en ny førstesal. Da projektet var presset af højdegrænseplanet valgte han at introducere den skrå afskæring af førstesalen, så huset kunne godkendes. KLIK på billedet for at se mere fra projektet.

Tjekliste til din nye førstesal

  • Undersøg, hvad der er lovligt og teknisk muligt. Søg evt. hjælp hos en arkitekt.

  • Tag en snak med de nærmeste naboer.

  • Søg inspiration og find eksempler på løsninger, der klæder netop din hustype

  • Få tegnet et skitseforslag med økonomisk overslag.

  • Tal med din bank, og få afklaret økonomien.

  • Søg byggetilladelse (på grundlag af skitser og beregninger)
  • Vælg materialer, og lav en liste over dem.

  • Få lavet et udbudsmateriale ud fra skitser, tekniske beregninger og materialevalg.
  • Indhent tilbud fra håndværkere på baggrund af udbudsmateriale.

  • Gennemgå tilbud, og forhandl med den valgte entreprenør.

  • Indgå kontrakt med entreprenør samt skriftlige aftaler med håndværkere.

  • Tjek dine forsikringer, og suppler evt. med ekstra forsikringer, der dækker i byggeperioden.

  • Få udført selve byggeriet og husk at deres skal føres tilsyn undervejs.

  • Færdigmeld byggeriet til kommunen, når du har overtaget huset, og byggeriet er gennemgået for fejl og mangler.

  • Flyt ind og nyd de ekstra kvadratmeter

Arkitektens tip: Tal med naboerne!

Et vellykket førstesalsprojekt begynder hos naboen. Det er vigtigt, man får taget en god snak over hækken og får talt byggeprojektet grundigt igennem. Uanset om byggetilladelsen kræver dispensation eller ej.

Forklar naboerne, hvad ombygningen går ud på, og hvordan den tager hensyn til dem. At man for eksempel sørger for, at der ikke er direkte indkig i deres have.

Kilde: Rasmus Bak/Baks Arkitekter.