Trin for trin: Sådan bygger du nyt hus

Det kan virke som et uigennemskueligt mysterium at finde hoved og hale i et byggeprojekt. For hvordan kommer man fra de første spæde ideer til et færdigt og vellykket hus? Her får du hjælp til den svære kronologi i dit byggeprojekt.   

Af: Louise Skøtt Gadeberg m.fl.   
Foto: Andreas Mikkel Hansen m.fl.
Sidst opdateret: 02.09.2021

Første trin: Idemødet

Her får du inspiration og kommer godt igang. Alle vellykkede byggeprojekter begynder med en god idé. Det er denne idé, der skal bære projektet videre, og derfor er det helt afgørende, at du finder den rigtige fra starten. Arkitekter har en særlig evne til at se de muligheder, du ikke selv har fantasi til at forestille dig, og de kan tegne originale løsninger, der er skræddersyet specifikt til dine ønsker og din økonomi. De har sans for gode detaljer og blik for rumlige sammenhænge. Det betyder, at du får en større helhed i dit projekt, og at du får tænkt de store linjer igennem, så æstetik, form og funktion går op i en højere enhed.

Det gør arkitekten for dig ved idémødet:

  • Hjælper dig med at analysere og prioritere dine behov. 
  • Vurderer de arkitektoniske muligheder på grunden.
  • Kommer med nye, kreative ideer og give feedback på dine egne.
  • Laver en realistisk vurdering af dit budget.
  • Skaber overblik over tidsrammen. 

Pris: Individuel timepris. Spørg arkitekten


Andet trin: Skitsefasen

Se, hvordan dit hus kommer til at se ud. Efter det indledende idémøde skal dine og arkitektens ideer omsættes til virkelighed – til rigtige tegninger. Tegningsmaterialet kaldes et skitseforslag, og det er arkitektens første konkrete udspil til dit nye hus.
Skitseforslaget giver dig et foreløbigt indtryk af, hvordan huset kommer til at se ud, hvor meget det vil koste, og hvor lang tid det vil tage at føre din boligdrøm ud i livet. Husk at du hverken kan søge byggetilladelse eller bygge efter et skitseforslag!

Det gør arkitekten for dig i skitsefasen:

  • Laver tegninger af grundplan og facader samt rumlige skitser.
  • Udformer et økonomisk overslag, som du kan bruge i låneforhandlingerne med banken.
  • Laver en tidsplan – et realistisk bud på, hvornår dit byggeprojekt kan stå færdigt.
  • Kommer med forslag til materialer og farver.
  • Undersøger om der er særlige forhold ved din byggegrund, fx om der er jordbundsforhold, der kræver særlige geotekniske analyser.

Pris: Ca. 50-70.000 kr. for et skitseforslag til et nyt hus.


Tredje trin: Godkendelsen

På dette trin får arkitekten dit byggeprojekt godkendt. Du skal overholde en lang række love og regler, når du bygger nyt hus. Før du sætter byggeriet i gang, skal du have en byggetilladelse fra kommunen, og når byggeprojektet er afsluttet, skal du have tilladelse til at tage det i brug. Det kræver en hel del papirarbejde. Dokumenterne kaldes et myndighedsprojekt. Og du bærer selv ansvaret for lovligheden i dit byggeri, og kan virkelig komme juridisk og økonomisk i klemme, hvis projektet er ulovligt eller der mangler vigtig dokumentation.

Det gør arkitekten for dig i godkendelsesfasen:

  • Undersøger kommunens krav i forhold til byggetilladelse.
  • Udarbejder en detaljeret beskrivelse af byggeprojektet som grundlag for byggetilladelsen.
  • Søger din kommune om byggetilladelse.
  • Indsamler dokumentation for, at byggeriet overholder lokalplan, gældende regler ift. energikrav og bygningsreglement, så huset kan ’færdigmeldes’ af kommunen.

Pris: Skitseprojektet og myndighedsgodkendelsen hænger naturligt sammen, og derfor vil du ofte kunne få en samlet prise for begge opgaver.  Prisen afhænger desuden af, hvor mange tegninger du allerede har af din bolig, og om der eventuelt skal laves nye. Husk at kommunen tager et byggesagsgebyr på 500-20.000 kr. Gebyret varierer fra kommune til kommune.

Det får du i et arkitekttegnet hus

  • Et helt unikt hus, der er skræddersyet efter dine personlige ønsker og behov.
  • Stor indflydelse på det færdige resultat, da du er med i alle de vigtige beslutninger.  
  • Arkitekten sørger for at stilen er gennemført - fra de store linjer og helt ud i detaljen.
  • Arkitekten har et æstetisk og funktionelt overblik samt en byggeteknisk og lovgivningsmæssig viden, som kommer dig til gode. Han er uvildig, og kan rådgive dig uden økonomiske særinteresser.
  • En spændende og kreativ proces med nogle løsninger og ideer, som du måske ikke selv var kommet på.  

Fjerde trin: Projektet detaljeres

Her laver arkitekten tegninger og grundige beskrivelser. Udførlige tegninger og beskrivelser er det bedste værn mod byggesjusk og økonomiske overraskelser. Arkitekter kalder det et hovedprojekt, men i virkeligheden er det en detaljeret beskrivelse af dit byggeprojekt med tegninger, energiberegninger, materiale- og arbejdsbeskrivelser samt tidsplan. Projektmaterialet giver dig – og de håndværkere, der skal udføre byggeriet - overblik over projektet, og den sikrer, at I alle er enige om, hvad der skal laves, hvordan og med hvilke materialer.

Det gør arkitekten for dig i projektfasen:

  • Laver arbejdstegninger og detaljetegninger.
  • Udformer bygge- og materialebeskrivelse.
  • Laver tidsplan over de forskellige byggefaser.
  • Foretager varmetabsberegning, der er lovpligtig og viser din boligs energiforbrug og isoleringsevne.
  • Laver udbudsbrev og tilbudsliste til håndværkerne, der skal byde på opgaven.

Pris: Afhænger af projektets natur. Arkitektens honorar kan aftales som en fastsat timesats eller som en fast pris. Arkitekters timepris ligger i gennemsnit på ca. 1.000 kr. i timen. 

Arkitekttegnet vs. typehus

Med et typehus...

... kan det være svært at få individuelle ønsker opfyldt. Ofte vil der dog være nogle valgmuligheder i forhold til materialer og planløsninger.

... kan der være problemer med at få husets form og arkitektur tilpasset din grund og omgivelserne. Især hvis du har en lidt speciel grund.

... får du ingen uvildig rådgivning, da rådgiver og sælger hos typehusfirmaet er én og samme person.


Med et arkitekttegnet hus...

... er der en større uvished i de indledende faser, da ikke alle detaljer er afklarede fra starten.

... ligger økonomien først fast senere i forløbet.

... er der ingen, der tidligere har boet med den indretning af et hus, som du vælger. Det stiller krav til din forestillingsevne i den indledende fase, hvor huset skitseres.


Femte trin: Kontraktfasen

Arkitekten hjælper med håndværkere og kontrakter. Med arkitektens udførlige projektmateriale, kan du høste fordelen nu, hvor håndværkeraftalerne skal forhandles på plads. Håndværkerne afgiver nemlig tilbud ud fra de samme tegninger og beskrivelser, og derfor bliver det nemmere at sammenligne priser. 

Det gør arkitekten for dig i kontraktfasen:

  • Akitekten ved hvad, det koster at bygge og kan i nogle tilfælde forhandle en bedre pris hjem, end du selv kan.
  • Tjekker afgivne tilbud for smuthuller og ”det med småt”, som du selv let overser.
  • Hjælper dig med at indgå holdbare kontrakter, så du ikke bliver taget ved næsen eller overrasket over alle de ting, der så alligevel ikke var med i prisen.

Pris: Ca. 8.-12.000 kr. for indhentning af tilbud, vurdering af indkomne tilbud og indgåelse af de endelige kontrakter med håndværkere og entreprenør.

Her skal du IKKE spare

Rådgivning. Det er en omfattende sag at bygge et nyt hus. Brug arkitekten til at holde snor i økonomi, tilladelser, håndværkerkontrakter m.v. Det kan i sidste ende spare dig penge og ærgrelse.

Tid. Gør dit forarbejde grundigt, så du er klar i spyttet, når du skal formidle dine ønsker til arkitekten. De indledende faser fx skitseprocessen er uhyre vigtig, da det er her ”grundstenen” bliver lagt og husets form og funktion bliver til.

Materialer. Gå ikke på kompromis med de ”faste” dele som vinduer, gulve, trapper osv. Du skal se på dem i mange år, så de må gerne blive smukke af slid.


Sjette trin: Byggefasen

Hvad gør du, når håndværkerne ringer midt i arbejdstiden og kræver hurtige svar på byggetekniske problemer og detaljer i dit byggeri, som du ikke har den fjerneste viden om?  Hvordan sikrer du, at arbejdet skrider planmæssigt frem? Det er svært for de fleste – og netop derfor er det en god idé at bruge arkitekten som byggeleder eller tilsynsførende, mens byggeriet står på, så arkitekten styrer dine håndværkerne og sikrer kvaliteten i byggeriet

Det gør arkitekten for dig i byggefasen:

  • Som tilsynsfører besøger arkitekten byggepladsen løbende og tjekker kvaliteten af det udførte arbejde. Antallet af tilsyn afhænger af projektets størrelse. Udover tilsyn koordinerer han også de forskellige hold af håndværkere, afholder byggemøder og sørger for, at budget og tidsplan overholdes.
  • Som byggeleder indtager arkitekten en mere fremtrædende rolle, og den type byggeledelse vil typisk være relevant for dig, hvis du har valgt fagentreprise til dit projekt, så der skal holdes styr på mange forskellige håndværkere.

Pris: Afhænger af opgaven og om arkitekten skal fungere som byggeleder eller blot som tilsynsførende. Et byggetilsyn koster fra 12.000 kr. og opefter.

TIP: Lav en byggedagbog

Selvom du sikrer dit byggeprojekt med solide kontrakter og skriftlige aftaler inden byggeriet går i gang, er du ikke færdig med at indgå aftaler. Lav en byggedagbog og hold det perfekte overblik.

Dagbogen bør indeholde dette:

  • Kontaktdata på alle involverede
  • Dagbogsoptegnelser over alle hændelser (også uformelle mundtlige aftaler) med dato
  • Tegninger og beskrivelser
  • Korrespondancer med myndigheder
  • Referater fra de officielle byggemøder (angiv tid, sted og deltagere)
  • Fotodokumentation af den fremadskridende byggeproces. Tag billeder løbende og husk datoangivelser

SE OGSÅ