Sådan bygger du med en arkitekt

1. Inden det første møde

Hæld brændstof på dine byggedrømme

Det har aldrig været nemmere at indsamle visuel inspiration til et byggeprojekt. På sociale medier som fx Instagram kan du finde og følge hashtags inden for dansk boligarkitektur, og mange boligarkitekter poster renderinger af deres projekter allerede mens de er på tegnebrættet. Her er det en visualisering af en tilbygning tegnet af arkitekt Erik Nord,

Før du kontakter en arkitekt, er det vigtigt at du selv har gjort dig nogle indledende overvejelser. Hvad er formålet med dit byggeprojekt? Hvad fungerer i din nuværende bolig, og hvad vil du gerne lave om på? En god øvelser er, at du i stedet for at fokusere på hvilke rum, du ønsker dig,prøver at beskrive, hvilke funktioner, du mangler plads til. Brug også gerne lidt tid på at samle idéer og visuel inspiration.

Gå på opdagelse på www.danskeboligarkitekter.dk, i dit boligkvarter, i boligmagasinerne og på sociale medier, og lad dig inspirere af de mange spændende byggerier og forvandlinger. Saml det hele på et moodboard, som du kan vise til arkitekten, når I mødes.

Inden byggedrømmene bliver for flyvske, er det dog vigtigt at få opstillet en foreløbig økonomisk ramme for projektet, så arkitekten kan vurdere, om der er en tilnærmelsesvis realistisk sammenhæng mellem dine ønsker og dit økonomiske råderum. Hvad har du råd til, og hvad vil du ofre?

Det skal du gøre inden det første møde:

Afklare dine behov.
Samle inspiration.
Definere en økonomisk ramme for byggeprojektet. Husk at afsætte en lille reserve til uforudseelige udgifter i dit budget, da større byggeprojekter altid rumme en risiko for merudgifter. 15 % plejer at være almindeligt.
Finde den arkitekt, som skal hjælpe dig.
Aftale et honorar for det første møde.

Pris:

Det koster ikke noget at kontakte en arkitekt og få en uforpligtende snak om dit projekt. Du kan enten selv tage kontakt, eller bede arkitekten om at ringe dig op via beskedformularen på arkitektens profil. Vælger I at gå videre med hinanden, skal der aftales en pris inden det første møde.

2. Idémødet

Kom godt fra start

Et idémøde med en arkitekt kan give dig helt nye perspektiver på dit byggeprojekt. Ofte kommer de første kreative ideer på bordet på dette møde. Alt afhængig af din aftale med arkitekten, kan der laves skitser. Denne skitse af en tilbygning til et sommerhus er lavet af arkitekt Anders Dahl Mogensen, AMA.

Ved det første møde får du mulighed for at vurdere, om der er en god dialog og forståelse med arkitekten. Du får drøftet dine overordnede ønsker og behov samt dine forventninger til økonomi og tidsplan. Er du realistisk i dine forventninger, eller skal du justere på dine ønsker og krav?

Arkitekten vil på mødet kigge på din bolig, vurdere potentialet og de arkitektoniske muligheder. Ofte vil de første spæde idéer blive født på idémødet.

Arkitekter har nemlig en særlig evne til at se de muligheder, du måske ikke selv har fantasi til at forestille dig, og de har blik for rumlige sammenhænge. Det betyder, at du får tænkt de store linjer igennem, så æstetik, form og funktion går op i en højere enhed.

Det gør arkitekten for dig:

Vurderer helt overordnet om dine ønsker og behov kan løses inden for de økonomiske og tidsmæssige rammer.
Vurderer de arkitrektoniske muligheder i din bolig eller på grunden.
Orienterer overordnet om byggeriets kompleksitet og evntuelle faseforløb.
Skaber overblik over den foreløbige tidsramme. Derudover kan arkitekten, hvis det aftales, udarbejde et kortfattet resumé fra idémødet med beskrivelse af opgaven samt forslag til det videre samarbejde.
Sender udkast til en aftale for samarbejdet og det videre forløb.

Det skal du selv huske:

Gennemlæse og godkende arkitektens forslag til rådgivningsaftalen.

3. Skitsefasen

Se de første visualiseringer af dit projekt

Et skitseforslag kan indeholde tegninger og beskrivelser af den arkitektoniske idé, samt forslag til farver og materialer. Der kan hverken søges byggetilladelse eller bygges efter et skitseforslag. Denne skitse af arkitekt Thomas Hjort fra M4 Arkitekter viser et forslag til en terrasseløsning til en bungalow fra 1930'erne.

Efter det indledende idémøde skal dine og arkitektens ideer omsættes til virkelighed – til rigtige tegninger. Tegningsmaterialet kaldes et skitseforslag, og det er arkitektens første konkrete udspil til dit byggeprojekt.

Skitseforslaget giver dig et foreløbigt indtryk af, hvordan projektet kommer til at se ud, hvor meget det estimeret vil koste, og hvor lang tid det vil tage at føre din boligdrøm ud i livet. Husk at du hverken kan søge byggetilladelse eller bygge efter et skitseforslag!

Det gør arkitekten for dig i skitsefasen:

Laver relevante tegninger, der viser den arkitektoniske idé.
Kommer med et overordnet forslag til farver og materiale.
Udformer et erfaringsbaseret økonomisk overslag, som du kan bruge i fx låneforhandlingerne med banken.
Laver en overordnet tidsplan - et bud på, hvornår dit byggeprojekt kan stå færdigt. Husk at sagsbehandlingstiden hos kommunen kan varierer og at tidsplanen derfor er med forbehold for dette.
Vurderer, såfremt det er relevant, om der er særlige forhold, der kræver yderligere under¬søgelser fx landinspektørmålinger, ingeniør¬beregninger, geotekniske undersøgelser o.l.

Det skal du selv huske:

Godkende det færdige skitseprojekt inden for den aftalte tidsfrist.
Indgå aftaler med andre relevante rådgivere fx ingeniør, med mindre du har aftalt noget andet med arkitekten.

4. Myndighedsfasen

Få dit byggeprojekt godkendt hos kommunen

Målfaste tegninger, der viser bygningshøjder, materialer og skelforhold er en del af den dokumentation, kommunen skal have, før de kan udstede en byggetilladelse. Dette myndighedsprojekt til et sommerhus er udarbejdet af arkitekt Carsten Boesen, CHB.

Du skal overholde en lang række love og regler, når du bygger om eller til. Nogle byggeprojekter kræver en byggetilladelse fra kommunen, før du kan sætte byggeriet i gang. Det kræver en hel del dokumentation og papirarbejde, som det kan være svært at få overblik over som boligejer. Dokumenterne kaldes et myndighedsprojekt og består bl.a. af målfaste tegninger, der viser bygningshøjden, skelafstand, afløbsforhold osv.
Husk, at det er dig, der bærer ansvaret for lovligheden i dit byggeri, og at du virkelig kan komme juridisk og økonomisk i klemme, såfremt projektet er ulovligt eller mangler vigtig dokumentation.

Det gør arkitekten for dig i myndigfasen:

Undersøger kommunens krav i forhold til byggetilladelse.
Indsamler dokumentation for, at byggeriet overholder lokalplan, gældende regler ift. energikrav og bygningsreglement, så byggeprojektet kan ’færdigmeldes’ af kommunen.
Udarbejder de nødvendige tegninger samt en overordnet beskrivelse af projektet til brug for byggetilladelsen.
Søger din kommune om byggetilladelse.
Hjælper dig med at udforme en dispensationsansøgning, såfremt dit byggeri kræver det.

Det skal du selv huske:

Lave fuldmagt til arkitekten til brug ved ansøgning om byggetilladelse.
Ajourføre budgettet så det matcher øvrige udgifter.
Godkende arkitektens materiale skriftligt herunder dispensationsansøgning.
Indgå aftaler med andre relevante rådgivere fx ingeniør, med mindre du har aftalt noget andet med arkitekten.

5. Hovedprojekt

Få tegninger og beskrivelser af dit projekt

Det er vigtigt at byggeriet detaljeres både i tegning og beskrivelse så alle involverede parter i byggesagen ved, hvad der skal bygges, hvordan og i hvilke mængder, der skal gives tilbud på. Denne tegning står arkitekt og bygningskonstruktør Bo Blichfeldt for.

Udførlige tegninger og beskrivelser er det bedste værn mod byggesjusk og økonomiske overraskelser. Det er nu, der skal laves en detaljeret beskrivelse af dit byggeprojekt med tegninger, energiberegninger, materialeliste og arbejdsbeskrivelser samt tidsplan.

Projektmaterialet giver dig – og de håndværkere, der skal udføre byggeriet - overblik over projektet, og det bidrager til, at I alle er enige om, hvad der skal laves, hvordan og med hvilke materialer.

Det gør arkitekten for dig:

Laver hovedtegninger og detailtegninger i målestok 1:100 eller 1:50 af etageplaner og facader samt evt. tegninger, der viser huset i tværsnit. Behovet kan variere fra opgave til opgave.
Udarbejder en el-dispositionsplan, der viser placeringen af stik og afbrydere.
Udformer materialeliste og beskrivelser.
Indhenter rådgivningsmateriale fra andre rådgivere fx ingeniør og geotekniker.
Udformer materialeliste og beskrivelser.
Ajourfører det økonomiske skøn.
Ajourfører tidsplanen over de forskellige byggefaser

Det skal du selv huske:

Godkende projektmaterialet skriftligt inden tilbudsindhentningen.
Godkende det økonomiske skøn.
Tegne de nødvendige forsikringer fx en byggeskadeforsikring.
Indgå aftaler med andre relevante rådgivere med mindre du har aftalt noget andet med arkitekten.

3 gyldne byggeregler

1. Byg efter detaljerede tegninger og beskrivelse

Lad aldrig håndværkerne bygge efter dine egne spontane ideer eller skitser. Send ideerne en tur omkring tegnebordet hos en arkitekt, så du har detaljerede tegninger og beskrivelser af dit byggeprojekt. Det mindsker risikoen for misforståelser.

2. Lav skriftelige aftaler med håndværkerne

Lad aldrig håndværkerne bygge efter dine egne spontane ideer eller skitser. Send ideerne en tur omkring tegnebordet hos en arkitekt, så du har detaljerede tegninger og beskrivelser af dit byggeprojekt. Det mindsker risikoen for misforståelser.

3. Hold skarpt øje med byggeriet

Vend aldrig ryggen til byggepladsen. Selv det bedste og mest præcise projektmateriale er ingen garanti mod byggesjusk. Før løbende tilsyn med håndværkerne, eller overlad ansvaret til din rådgiver/arkitekt.

6. Kontraktfasen

Hjælp til kontrakter og håndværkere

Arkitekten ved hvad, det koster at bygge og kan i nogle tilfælde forhandle en bedre pris hjem, end du selv kan. Her er det arkitekt Rasmus Bak, Baks Arkitekter, der rådgiver et par om deres byggeprojekt.

Afhængig af aftalen kan du med arkitektens udførlige projektmateriale,
høste fordelen nu, hvor entrepriseaftalerne skal forhandles på plads.
Håndværkerne afgiver nemlig tilbud ud fra de samme tegninger og beskrivelser,
og derfor bliver det nemmere at sammenligne priser.

Derudover er arkitekten godt inde i hvad, det koster at bygge og
kan i nogle tilfælde forhandle en bedre pris hjem, end du selv kan.

Det gør arkitekten for dig:

Laver udbudsbrev og tilbudsliste til håndværkerne,
der skal byde på opgaven.
Indhenter tilbud fra 2-3 entreprenører.
Bistår ved gennemgang og sammenligning
af tilbud.
Tjekker afgivne tilbud for uklarheder og finder
eventuelle uoverensstemmelser mellem
projektmaterialet og det afgivne tilbud , som
du selv let overser.
Forhandler og justerer tilbud med de udvalgte
entreprenører.
Udarbejder et udkast til entrepriseaftalen.

Det skal du selv huske:

Godkende valget af de entreprenører, der skal afgive bud på opgaven.
Indgå aftale med den valgte entreprenør

7. Byggefasen

Få kvalitetssikring og hjælp til styring af håndværkere

Hvad gør du, når håndværkerne ringer midt i arbejdstiden og kræver
hurtige svar på byggetekniske problemer og detaljer i dit byggeri, som
du ikke har den fjerneste viden om? Hvordan sikrer du, at arbejdet skrider
planmæssigt frem? Det er svært for de fleste – og netop derfor er det
en god idé at bruge arkitekten som byggeleder eller tilsynsførende, mens
byggeriet står på.

Vær opmærksom på at en byggeleder indtager en mere fremtrædende
rolle end en tilsynsførende. Byggeledelse vil typisk være relevant for
dig, hvis du har valgt fagentreprise til dit projekt, så der skal holdes styr på
mange forskellige håndværkere.

Det gør arkitekten for dig:

Besøger byggepladsen og laver fagtilsyn
via stikprøve af det udførte arbejde. Antallet
af besøg afhænger af den konkrete aftale og
projektets størrelse, art og kompleksitet.
Holder opsyn med at de involverede
håndværkere overholder budget og tidsplan.
Deltager i byggemøder og laver byggemødenotater.
Indsender opdaterede tegninger af byggeriet
til kommunen, så projektet kan færdigmeldes
og du kan få en endelig ibrugtagningstilladelse.
Deltager i afleveringsforretningen og ved
mangelgennemgangen.