Guide

Sådan bygger du med en arkitekt

I guiden her forklarer vi trin for trin, hvordan du planlægger, budgetterer og samarbejder med en arkitekt. Du får overblik over alle faser i byggeriet og klarhed over, hvilke opgaver arkitekten hjælper med, og hvilke du selv skal tage ansvar for.

Af: Pernille Hjorth

Foto: Andreas Mikkel Hansen , mfl.

Publiceret:

Opdateret:

Skal du igang med et større byggeprojekt og føler dig overvældet af alt det, der skal planlægges og koordineres? Har du svært ved at overskue processen og forstå kronologien i dit byggeprojekt? Bare rolig! Det er helt naturligt. Byggeri er komplekst og der er mange beslutninger, der skal falde på plads, før du kan sætte nøglen i døren til dit nye arkitekttegnede hjem. 

I denne guide tager dig igennem alle faserne i et byggeprojekt. Vi viser, hvordan en arkitekt kan hjælpe dig med at bevare overblikket, træffe de rigtige beslutninger og sikre, at dit projekt bliver en succes. 

Fase 1: Inden det første møde

Det har aldrig været nemmere at indsamle visuel inspiration til et byggeprojekt. På sociale medier som fx Instagram kan du finde og følge hashtags inden for dansk boligarkitektur, og mange boligarkitekter poster renderinger af deres projekter allerede mens de er på tegnebrættet. Her er det en visualisering af en tilbygning tegnet af arkitekt Erik Nord.

Hæld brændstof på dine byggedrømme

Før du kontakter en arkitekt, er det vigtigt at du selv har gjort dig nogle indledende overvejelser. Hvad er formålet med dit byggeprojekt? Hvad fungerer i din nuværende bolig, og hvad vil du gerne lave om på? En god øvelser er, at du i stedet for at fokusere på hvilke rum, du ønsker dig, prøver at beskrive, hvilke funktioner, du mangler plads til. Brug også gerne tid på at samle idéer og visuel inspiration.

Du kan fx på opdagelse her på www.danskeboligarkitekter.dk, i dit boligkvarter, i boligmagasinerne og på sociale medier. Lad dig inspirere af de mange spændende byggerier og forvandlinger, og saml det hele på et moodboard, som du kan vise arkitekten til det første møde.

Inden byggedrømmene bliver for flyvske, er det dog vigtigt at du får afklaret en foreløbig økonomisk ramme for projektet, så arkitekten kan vurdere, om der er en tilnærmelsesvis realistisk sammenhæng mellem dine ønsker og dit økonomiske råderum. 

Det skal du gøre inden det første møde:

  • Afklare dine behov.
  • Samle inspiration.
  • Definere en økonomisk ramme for byggeprojektet. Husk at afsætte en lille reserve til uforudseelige udgifter i dit budget, da større byggeprojekter altid rumme en risiko for merudgifter. 15 % plejer at være almindeligt.
  • Finde den arkitekt, som skal hjælpe dig.
  • Aftale et honorar for det første møde. 

Hvad koster det første møde med en arkitekt?

Det koster ikke noget at kontakte en arkitekt til en kort og uforpligtende samtale om dit projekt. Er kemien god og vælger I at gå videre med hinanden, skal der aftales en pris på det første møde. 

Prisen for det første møde varierer fra arkitekt til arkitekt – og det skyldes forskellene i mødets indhold, som kan spænde fra et uformelt kaffemøde på arkitektens tegnestue til en længere workshop i dit hjem, hvor arkitekten analyserer og gennemgår hele din bolig. Derfor er det vigtigt, at du allerede ved den første kontakt med arkitekten spørger ind til, hvad mødet inkluderer. På den måde sikrer du, at du får den rette rådgivning til lige præcis dine behov og dit budget.
 

Læs også: Sådan finder du den rigtige arkitekt

Fase 2: Idémødet

Et idémøde med en arkitekt kan give dig helt nye perspektiver på dit byggeprojekt. Ofte kommer de første kreative ideer på bordet på dette møde. Denne mødeskitse af arkitekt Thomas Hjort fra M4 Arkitekter viser de første spæde streger til en ombygning af en bungalow fra 1930'erne.

Kom godt fra start

Indholdet af det første møde afhænger af din aftale med arkitekten. Som udgangspunkt vil du få du mulighed for at vurdere, om der er en god dialog og forståelse med arkitekten. Du får drøftet dine overordnede ønsker og behov samt dine forventninger til økonomi og tidsplan. Er du realistisk i dine forventninger, eller skal du justere på dine ønsker og krav?

På et typisk idémøde vil arkitekten vurdere din bolig grundigt, analysere dens potentiale og identificere de arkitektoniske muligheder. Ofte opstår de første spæde idéer allerede på dette tidspunkt – idéer, der kan danne grundlaget for resten af projektet.

Arkitekter har nemlig en særlig evne til at se de muligheder, du måske ikke selv har fantasi til at forestille dig, og de har blik for rumlige sammenhænge. Det betyder, at du får tænkt de store linjer igennem, så æstetik, form og funktion går op i en højere enhed.

Derudover er vigtigt, at du og arkitekten har en åben og ærlig dialog omkring de forventninger og krav, som projektet indebærer. Der aftales en samlet pris for det arbejde, arkitekten skal udføre. Prisen vil afhænge af projektets omfang og kompleksitet samt de specifikke ydelser, arkitekten skal levere. Arkitekten vil kunne give dig en detaljeret gennemgang af de forskellige faser i projektet og forklare, hvordan de hver især bidrager til det samlede resultat.

Det gør arkitekten for dig:

  • Vurderer helt overordnet om dine ønsker og behov kan løses inden for de økonomiske og tidsmæssige rammer.
  • Vurderer de arkitrektoniske muligheder i din bolig eller på grunden.
  • Orienterer overordnet om byggeriets kompleksitet og evntuelle faseforløb.
  • Skaber overblik over den foreløbige tidsramme. Derudover kan arkitekten, hvis det aftales, udarbejde et kortfattet resumé fra idémødet med beskrivelse af opgaven samt forslag til det videre samarbejde.
  • Sender udkast til en aftale for samarbejdet og det videre forløb.

Det skal du selv huske:

  • Gennemlæse og godkende arkitektens forslag til rådgivningsaftalen.

Kontrakter sikrer dit byggeprojekt

Hvis du vil minimere risikoen for at dit byggeprojekt ender i misforståelser og økonomiske skuffelser, bør du indgå skriftlige kontrakter med alle involverede, før du sætter projektet i gang. Den første du skal indgå kontrakt med er arkitekten.

Efter den indledende forventningsafstemning, hvor I har drøftet dine behov, den økonomiske ramme, tidsplan mv. bør I indgå en formel og skriftlig aftale, som præciserer arkitektens ydelser og honorar. Ingen byggeprojekter er ens og derfor skal din aftale med arkitekten skræddersys så den passer til netop dit byggeprojekts størrelse og kompleksitet. 

Vi anbefaler at aftalen tager udgangspunkt i Generelle Bestemmelser i Forbrugeraftaler - GBF 19 - som indeholder en rimelig regulering af dine og arkitektens rettigheder og forpligtelser. I den konkrete aftale skal I tage stilling til hvilke ydelser arkitekten skal levere, tidsplan, ansvar samt arkitektens honorar.

KLIK på billedet og download GBF-dokumentet

Lyt med, og bliv klogere på hele processen i podcasten Drømmevillaen: "Fra skitse til virkelighed" med arkitekt Uffe Topsøe-Jensen 

Fase 3: Skitsefasen

Udover tegninger og skitser, der viser den arkitektoniske idé, kan et skitseforslag indeholde principdiagrammer og forslag til materialer og farver. Projektet her er tegnet af arkitekt Tom Mose Petersen, STOCK 35, og viser et forslag til en ny førstesal på en 1930'er bungalow.

Se de første visualiseringer af dit projekt

Efter det indledende idémøde skal dine og arkitektens ideer omsættes til virkelighed – til rigtige tegninger. Tegningsmaterialet kaldes et skitseforslag, og det er arkitektens første konkrete udspil til dit byggeprojekt.

Skitseforslaget giver dig et foreløbigt indtryk af, hvordan projektet kommer til at se ud, hvor meget det estimeret vil koste, og hvor lang tid det vil tage at føre din boligdrøm ud i livet. 

Skitseforslaget består typisk af plantegninger, snittegninger og perspektivtegninger, som tilsammen giver et visuelt indtryk af boligens nye rumlige sammenhænge og indretning. Ved præsentationen af skitseforslaget vil arkitekten kunne give dig en estimeret pris og en tidsplan for projektets realisering.

Det er vigtigt at huske på, at skitseforslaget ikke er et færdigt projektdokument. Det er et foreløbigt udspil, der skal danne afsæt for den videre dialog og tilpasning. På dette tidspunkt kan og bør du give feedback, så arkitekten kan justere designet i overensstemmelse med dine ønsker og krav.

Husk at du hverken kan søge byggetilladelse eller bygge efter et skitseforslag. 

Det gør arkitekten for dig i skitsefasen:

  • Laver relevante tegninger, der viser den arkitektoniske idé.
  • Kommer med et overordnet forslag til farver og materiale.

  • Udformer et erfaringsbaseret økonomisk overslag, som du kan bruge i fx låneforhandlingerne med banken. 

  • Laver en overordnet tidsplan - et bud på, hvornår dit byggeprojekt kan stå færdigt. Husk at sagsbehandlingstiden hos kommunen kan varierer og at tidsplanen derfor er med forbehold for dette.

  • Vurderer, såfremt det er relevant, om der er særlige forhold, der kræver yderligere under¬søgelser fx landinspektørmålinger, ingeniør¬beregninger, geotekniske undersøgelser o.l.

Det skal du selv huske:

  • Godkende det færdige skitseprojekt inden for den aftalte tidsfrist.
  •  Indgå aftaler med andre relevante rådgivere fx ingeniør, med mindre du har aftalt noget andet med arkitekten.

Fase 4: Myndighedsfasen

Målfaste tegninger, der viser bygningshøjder, materialer og skelforhold er en del af den dokumentation, kommunen skal have, før de kan udstede en byggetilladelse. Dette myndighedsprojekt til en tilbygning udarbejdet af arkitekt Anders Brix.

Få dit byggeprojekt godkendt hos kommunen

Du skal overholde en lang række love og regler, når du bygger om eller til. Nogle byggeprojekter kræver en byggetilladelse fra kommunen, før du kan sætte byggeriet i gang. Det kræver en hel del dokumentation og papirarbejde, som det kan være svært at få overblik over som boligejer. Dokumenterne kaldes et myndighedsprojekt og består bl.a. af målfaste tegninger, der viser bygningshøjden, skelafstand, afløbsforhold osv. 
Husk, at det er dig, der bærer ansvaret for lovligheden i dit byggeri, og at du virkelig kan komme juridisk og økonomisk i klemme, såfremt projektet er ulovligt eller mangler vigtig dokumentation. 

Det gør arkitekten for dig i myndigfasen:

  • Undersøger kommunens krav i forhold til byggetilladelse. 
  • Indsamler dokumentation for, at byggeriet overholder lokalplan, gældende regler ift. energikrav og bygningsreglement, så byggeprojektet kan ’færdigmeldes’ af kommunen.
  •  Udarbejder de nødvendige tegninger samt en overordnet beskrivelse af projektet til brug for byggetilladelsen. 
  • Søger din kommune om byggetilladelse. 
  • Hjælper dig med at udforme en dispensationsansøgning, såfremt dit byggeri kræver det.

Det skal du selv huske:

  • Lave fuldmagt til arkitekten til brug ved ansøgning om byggetilladelse. 
  • Ajourføre budgettet så det matcher øvrige udgifter. 
  • Godkende arkitektens materiale skriftligt herunder dispensationsansøgning.
  • Indgå aftaler med andre relevante rådgivere fx ingeniør, med mindre du har aftalt noget andet med arkitekten.

Fase 5: Hovedprojekt

En arkitekt kan forvandle dine byggevisioner til et detaljeret og gennemtænkt projekt. På tegnestuen bliver ideer til præcise tegninger, der sikrer, at byggeriet bliver æstetisk, funktionelt og realiserbart.

Arkitekter laver udførlige tegninger og beskrivelser

Udførlige tegninger er det bedste værn mod byggesjusk og økonomiske overraskelser. I den såkaldte projekteringsfase bearbejder arkitekten dit projekt helt ned i detaljen – fra valg af fliser til placeringen af stikkontakter. 

Arkitekter kalder det et hovedprojekt, men i virkeligheden er det en detaljeret beskrivelse af dit byggeprojekt med fx tegninger, energiberegninger, materiale- og arbejdsbeskrivelser samt tidsplan. Det grundige projektmateriale giver dig – og de håndværkere, der skal udføre byggeriet - overblik over projektet, og den sikrer, at I alle er enige om, hvad der skal udføres, hvordan det skal gøres og med hvilke materialer.

 

Hvad kan du bruge et hovedprojekt til?

  • Præcise tegninger giver præcise tilbud
    Du nedsætter risikoen for ekstraregninger, når håndværkerne afgiver deres tilbud på baggrund af gennemarbejdede beskrivelser og tegninger.
  • Du får lettere ved at vælge de bedste håndværkertilbud
    Hvis du kun har løse skitser, kan det være svært at gennemskue prisforskellene mellem de enkelte tilbud.
  • Du minimerer risikoen for byggesjusk
    Når byggeriet er beskrevet i detaljer, undgår du, at håndværkerne gætter sig frem til løsninger, der kan skade dit hus.
  • Det bliver nemt at færdigmelde byggeriet
    I et grundigt projektmateriale indgår bl.a. varmetabsberegninger, som du alligevel skal bruge senere, når du skal færdigmelde byggeriet hos kommunen.
     

Det gør arkitekten for dig:

  • Laver hovedtegninger og detailtegninger i målestok 1:100 eller 1:50 af etageplaner og facader samt evt. tegninger, der viser huset i tværsnit. Behovet kan variere fra opgave til opgave. 
  • Udarbejder en el-dispositionsplan, der viser placeringen af stik og afbrydere.
  •  Udformer materialeliste og beskrivelser. 
  • Indhenter rådgivningsmateriale fra andre rådgivere fx ingeniør og geotekniker. 
  • Udformer materialeliste og beskrivelser. 
  • Ajourfører det økonomiske skøn. 
  • Ajourfører tidsplanen over de forskellige byggefaser

Det skal du selv huske:

  • Godkende projektmaterialet skriftligt inden tilbudsindhentningen. 
  • Godkende det økonomiske skøn. 
  • Tegne de nødvendige forsikringer fx en byggeskadeforsikring. 
  • Indgå aftaler med andre relevante rådgivere med mindre du har aftalt noget andet med arkitekten.

3 gyldne byggeregler

1. Byg efter detaljerede tegninger og beskrivelse

Lad aldrig håndværkerne bygge efter dine egne spontane ideer eller skitser. Send ideerne en tur omkring tegnebordet hos en arkitekt, så du har detaljerede tegninger og beskrivelser af dit byggeprojekt. Det mindsker risikoen for misforståelser.

2. Lav skriftelige aftaler med håndværkerne

Lad aldrig håndværkerne bygge efter dine egne spontane ideer eller skitser. Send ideerne en tur omkring tegnebordet hos en arkitekt, så du har detaljerede tegninger og beskrivelser af dit byggeprojekt. Det mindsker risikoen for misforståelser.


3. Hold skarpt øje med byggeriet

Vend aldrig ryggen til byggepladsen. Selv det bedste og mest præcise projektmateriale er ingen garanti mod byggesjusk. Før løbende tilsyn med håndværkerne, eller overlad ansvaret til din rådgiver/arkitekt.

Fase 6. Kontraktfasen

Arkitekten ved hvad, det koster at bygge og kan i nogle tilfælde forhandle en bedre pris hjem, end du selv kan. Her er det arkitekt Rasmus Bak, Baks Arkitekter, der rådgiver et par om deres byggeprojekt.

Hjælp til kontrakter og håndværkere

Når dine byggedrømme er tegnet og planlagt, begynder næste vigtige skridt: at finde de rette håndværkere og sikre klare aftaler. Det kan være en stor opgave at vurdere tilbud og formulere kontrakter, men en arkitekt kan hjælpe dig med at skabe et bedre overblik og minimere risikoen for misforståelser.

Fordele ved at have en arkitekt med i kontraktprocessen

At have en arkitekt med på sidelinjen kan give en række fordele:

  • Overblik over håndværkernes tilbud – En arkitekt kan hjælpe dig med at sammenligne tilbuddene på et ensartet grundlag, så du lettere kan træffe det rigtige valg.
  • Gennemsigtighed i kontrakter – Arkitekten kan bidrage til, at kontrakterne bliver tydelige og veldefinerede, så du undgår upræcise aftaler.
  • Kvalitetssikring af byggeriet – Med en arkitekt involveret kan du få en faglig vurdering af de materialer og løsninger, der bliver foreslået.

Klare og gennemtænkte aftaler er afgørende for et godt byggeforløb. En arkitekt kan hjælpe med at gennemgå kontrakterne, så det tydeligt fremgår, hvad der er inkluderet, og hvornår arbejdet skal være færdigt. Det kan være med til at mindske risikoen for misforståelser mellem dig og håndværkerne.

Selvom en arkitekt kan bidrage med faglig indsigt og struktur, er ingen byggeproces uden udfordringer. Uforudsete ting kan opstå, og håndværkere kan have forskellige tilgange til arbejdet. Men med en arkitekt ved din side har du en kompetent sparringspartner, der kan hjælpe dig med at navigere i processen og træffe informerede valg.
 

Det gør arkitekten for dig:

  • Laver udbudsbrev og tilbudsliste til håndværkerne,
    der skal byde på opgaven.
  • Indhenter tilbud fra 2-3 entreprenører.
  • Bistår ved gennemgang og sammenligning
    af tilbud.
  • Tjekker afgivne tilbud for uklarheder og finder
    eventuelle uoverensstemmelser mellem
    projektmaterialet og det afgivne tilbud , som
    du selv let overser.
  • Forhandler og justerer tilbud med de udvalgte
    entreprenører.
  • Udarbejder et udkast til entrepriseaftalen.

Det skal du selv huske:

  • Godkende valget af de entreprenører, der skal afgive bud på opgaven.
  • Indgå aftale med den valgte entreprenør

7. Byggefasen

Under ledelse af arkitekt Thomas Rosenberg Rasmussen er der styr på byggeprocessen i denne bevaringsværdige villa fra 1895, hvor håndværkerne er i gang med at etablere en ny tagkonstruktion. En del af den bærende konstruktion er midlertidigt understøttet – en afgørende sikring, der vidner om vigtigheden af præcision og kontrol i byggeprocessen.

Arkitekten holder styr på byggeprocessen

Det kræver is i maven at bygge. Det ved alle, der har været igennem et større byggeprojekt. For hvad gør man, når håndværkerne ringer midt i arbejdstiden og kræver hurtige svar på byggetekniske problemer og detaljer i det igangværende byggeri, som man ikke har den fjerneste viden om? Hvordan sikrer man, at arbejdet skrider planmæssigt frem? Det er svært for de fleste – og netop derfor er det
en god idé at bruge arkitekten som byggeleder eller tilsynsførende, mens
byggeriet står på.

En arkitekt kan spille to forskellige roller i byggefasen:

  • Tilsynsfører: Arkitekten besøger byggepladsen løbende for at kontrollere kvaliteten af det udførte arbejde. Antallet af tilsyn afhænger af projektets størrelse og kompleksitet, men 4-8 tilsyn er ofte passende.
  • Byggeleder: Ud over at føre tilsyn koordinerer arkitekten de forskellige håndværkere, afholder byggemøder og sikrer, at budget og tidsplan overholdes. Dette er særligt relevant, hvis du bygger i fagentreprise, hvor flere forskellige håndværkere skal styres.

Hvorfor kan man ikke selv udføre tilsyn?

At føre tilsyn kræver mere end blot at kigge lidt til håndværkerne i ny og næ. Du skal vide, hvornår de afgørende øjeblikke opstår i processen, så du er på pletten til at tjekke kvaliteten, før byggeriet skrider videre. Du skal have erfaringen i at se, hvornår arbejdet er dårligt udført og den faglige autoritet til at stå fast på, at fejl bliver udbedret. Så selvom du måske arbejder med projektledelse i dit job og er vant til at lede og fordele arbejde, betyder det ikke nødvendigvis, at du også kan styre dit byggeprojekt.

Det gør arkitekten for dig:

  • Besøger byggepladsen og laver fagtilsyn
    via stikprøve af det udførte arbejde. Antallet
    af besøg afhænger af den konkrete aftale og
    projektets størrelse, art og kompleksitet.
  • Holder opsyn med at de involverede
    håndværkere overholder budget og tidsplan.
  •  Deltager i byggemøder og laver byggemødenotater.
  • Indsender opdaterede tegninger af byggeriet
    til kommunen, så projektet kan færdigmeldes
    og du kan få en endelig ibrugtagningstilladelse.
  • Deltager i afleveringsforretningen og ved
    mangelgennemgangen.

Det skal du selv huske:

  • Godkende eventuelle ændringsarbejder.
  • Betale entreprenørerne.
  • Deltage i relevante møder samt afleveringsforretning.